贷款买了楼花怎么办？看看这个判决吧！房产已成废墟，如何避免还清房贷

用按揭贷款购买烂尾楼的房主几乎总是在做一些既暖心又无奈的事情：在担心迟迟不能入住的同时，仍然坚持还清房贷。

退房，开发商没钱了。

别借钱了，怕被列为老赖。我感到非常沮丧，几乎变成了一个精神病患者。

还债是理所当然的事。这是一种渗透到人们骨子里、血液里的信念。

对于大多数人来说，一般都是没饭吃才敢停房贷。

确实，人们普遍认为贷款买房是签订两份合同。其中一份是与开发商签署的《购房合同》。买家付钱买房，开发商收钱卖房；另一个是与银行签署的。 《房贷合同》，银行借钱给购房者买房，购房者按时向银行还钱。工程未完工而无法交付房产是购房者和开发商的事，与银行无关。

所以，有了这个认识，即使开发商迟迟交房，甚至多年不交房，绝大多数购房者也默许了这个命运，节衣缩食，并尽最大努力偿还抵押贷款。

01

面对未竟的事业，购房者硬是拒绝还房贷

浙江省嘉兴市的一位购房者不愿意默认这样的命运。房子年久失修后，他选择停止偿还贷款。

情况大致如下：

8年前，许先生在浙江嘉兴的一个房地产开发项目中购买了一套别墅，并为此向银行借款392万元。许先生付完首付后，银行向开发商发放了贷款，但后来由于资金问题，大楼未完工，房子无法交付。

2018年，开发商向法院提交破产清算申请。经破产管理人调查，涉案建筑尚未竣工验收。由于未能达到交付标准，许先生收到破产管理人的书面通知，要求终止他与开发商之间的商品房销售合同。

起初，许先生按时还清了抵押贷款，但后来他变得越来越困惑。既然买不到房子，难道就不能还房贷了吗？他咨询了律师，律师的回答很明确：必须偿还贷款，否则会遭受更大的损失。

许先生想不通。开发商不能交房，应该把房款退给他。但现在他们破产了，无法退还全额房款。他觉得自己是受害者，失去了一切。我已经付了房子首付和部分还给开发商的房贷，但拿不到房子，为什么还要承担还贷责任呢？如果开发商经营不善导致破产，将还贷责任转嫁给购房者是否合理？

一怒之下，许先生从2019年底开始停止向贷款银行每月还款。

银行很快停止工作，催促许先生尽快偿还贷款，并拿出双方签署的《个人购房贷款及担保合同》，指责许先生违约。

确实，本《个人购房贷款及担保合同》第38条规定：“贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与卖方（开发商）或其他第三方协商房屋的质量、价格、品质等。财产。任何所有权、条件或其他事项的争议与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人偿还本合同项下全部或部分贷款。前进。”

这个条款说得很清楚，无论许先生遇到什么特殊情况，或者与开发商发生任何纠纷，都与银行无关。抵押贷款必须偿还。

这个条款显然对许先生不利，但许先生认为这个条款完全把风险推给了购房者，这是非常不合理的。因此，他仍然拒绝偿还贷款。

02

法院判决：二审驳回一审

无奈之下，贷款银行向嘉善县人民法院提起诉讼，要求许先生继续偿还剩余贷款。

毫无悬念。根据双方签署的《个人购房借款及担保合同》，一审法院裁定终止许先生与银行签署的《个人购房借款及担保合同》，许先生返还未偿还的银行贷款本金和利息（包括罚息）总计超过220万元。

许先生自然对一审判决不满，向嘉兴市中级人民法院提起上诉。

那么二审法院会如何判决呢？

首先，二审法院认为《个人购房贷款及担保合同》第38条是银行事先单方面制定的格式条款。这种格式条款在银行业务中十分常见。该条款有一个关键问题：它故意加重购房者的负担。减轻银行的责任对许先生来说是不公平的，也没有约束力。

其次，许先生的“商品房买卖合同”在开发商申请破产清算时被终止，他与银行之间的“商品房担保贷款合同”也被一审法院终止。因此，许先生的情况符合2021年《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第21条第2款的规定。

该《第二十一条第二款》的内容是：“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、终止后，商品房担保贷款合同也终止后，出卖人（开发商）应当购房贷款和购房款的本金和利息将分别返还给担保人（银行）和买家（购房者）。”

根据本规定，开发商应将收到的购房贷款本息返还银行；并将收到的购房款本金和利息返还给购房者。

2022年2月上旬，嘉兴市中级人民法院作出二审判决：许先生无需偿还贷款剩余本息，并有责任返还贷款本息以上应由开发商承担200万元。

本案中，由于破产清算，开发商表明自己没有财力归还银行贷款和许先生的房款，但有没有能力是一回事，而该由谁来偿还又是另一回事了。这是必须的。得弄清楚。根据《解释》第21条第2款，许先生的抵押贷款无疑是开发商应该承担的债务。

当然，由于开发商破产，二审的判决可能导致银行和许先生都拿不到钱，但减轻了许先生还贷的压力。

03

如果不还房贷，必须满足两个条件

这个判决意义重大，给很多买了烂尾楼但还需要还贷的购房者带来了希望。

但这一判断并不意味着房产项目竣工后，购房者无需偿还房贷。

因为大多数情况下，房子虽然是未完工，但开发商还在，商品房买卖合同仍然有效。这无法满足修改后的第21条第2款的两点要求，当然不可能“摆脱”银行贷款。

因此，满足两个关键条件极其重要。一是购房者必须与开发商解除《商品房买卖合同》，二是购房者必须与银行解除《商品房担保贷款合同》。

此案也给发放住房贷款的银行敲响了警钟。首先，与购房者签订的《个人购房借款及担保合同》必须重新审查。继续签订明显不合理的格式合同，法院不会予以支持。其次，你应该静下心来研究一下2021年的《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因为这个先例会对其他法院产生很大的影响。

**关键是，银行在向未来购买期房的购房者发放按揭贷款时，不仅会考虑购房者的信用和未来还款能力，还会考虑房产的信用情况项目？实力如何？会不会未完待续？一旦房地产停建、工程未完工，就有可能承担无法收回贷款的后果，给银行带来经济损失。

贷款买烂尾楼怎么办？如果房子没完工，开发商跑了，购房者还欠银行按揭贷款怎么办？

近年来，全国三四五六线城市的房地产市场普遍低迷。资金链断裂，导致不少开发商倒闭。一些外资开发商甚至跑路，在城市中留下大量烂尾楼。已付首付但买不到房，但每个月还要偿还银行烂尾楼房贷的购房者该怎么办？

个人意见：

1。如果房地产公司还在自给自足，还有送货上门的希望，购房者还急于拿房，购房者就会咬牙继续坚持下去。关注楼盘资讯动向，期待开发商能否招募合作伙伴共同投资开发，或者破产重组，让楼盘重生、顺利交付。

2。如果交房无望，购房者每个月都面临着巨大的还贷压力。个人还是建议购房者尽快起诉开发商，请求法院以合同目的无法实现为由判令解除商品房买卖合同，并返还已交付的购房款等。损失。

法院判决以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同终止后，银行作为担保方是否可以起诉并要求购房者返还银行贷款本息是否符合贷款合同？

有些人认为合同是相对的。购房贷款合同由购房者与银行签订。即使购房者与开发商签订的商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、终止，也不影响购房贷款合同的效力。购房者仍应遵守贷款合同的条款。同意偿还银行贷款本金和利息。按照这个观点，购房者不但得到了房子，失去了房子的首付，还得继续偿还银行贷款和利息。购房者作为无过错方，承担过多的责任，这显然不符合公平原则。

根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、终止，且商品房担保贷款合同也终止的，出卖人应当转让购房款收到的贷款和购房款本金和利息分别返还给担保人和购房人。

根据本司法解释的规定，开发商违约导致商品房买卖合同终止或者撤销的，开发商可以直接向抵押贷款银行承担购房者还款责任。开发商应向抵押贷款银行直接支付抵押贷款以及购房者应向抵押贷款银行赔偿的部分损失。抵押银行收到相应款项后，将配合办理房屋预支抵押的取消手续。同时，按揭银行将返还购房者已偿还的贷款本息，开发商将向购房者支付首付款和其他应赔偿的损失。这样才能平衡各方利益。作为购房者，可以避免更大的损失。